Cuando la mayoría de la gente piensa en «Airbnb», piensa en un acuerdo de alojamiento de alquiler a corto plazo (STR) en el que los propietarios alquilan espacio en sus casas a una o quizás dos personas a la vez. A menudo dirigido a los veraneantes, se piensa que es un servicio informal y familiar.
Al menos, así es como empezó Airbnb.
Pero un número cada vez mayor de empresas ha formalizado un modelo que combina los acuerdos de reserva de Airbnb con la estructura básica de un hotel medio, los llamados «hoteles Airbnb». La propia Airbnb está construyendo algunos de estos hoteles, mientras que otras empresas gestionan edificios con este formato, utilizando a menudo Airbnb para gestionar las reservas. De este modo, mezclan no sólo el formato Airbnb y el hotel, sino el arrendamiento a corto, medio y largo plazo en un solo edificio. Los RTS ya se enfrentan a duras regulaciones, y está por ver si este modelo híbrido también lo hará.
Airriva es un ejemplo en este género. Es una cadena con sede en Columbus que compra licencias de hotel para sus propiedades, pero alquila habitaciones en Airbnb, VRBO y su propio sitio. Airriva opera en Ohio, Kentucky, Michigan, Missouri y Texas, y está planeando entrar en Florida. Hace poco visité el hotel que van a abrir en Cleveland, todavía en construcción. Dentro de un almacén histórico, tendrá un restaurante, un bar en el patio y docenas de habitaciones amuebladas más grandes que una habitación de hotel estándar.
Airriva también se asocia con grandes propietarios, como el City Club de Kansas City, para ampliar su alcance. Otras empresas hoteleras destacadas de Airbnb son Sonder y Blueground. El atractivo para los consumidores es que, al permitirles reservar a través de terceros, y registrar y mantener sus propias unidades, no tendrán que pagar los precios más altos que conlleva una gran plantilla de hotel. Otra ventaja es que estos hoteles no deben parecer hoteles, sino que tienen zonas comunes que fomentan la sensación de comunidad.
Curiosamente, la propia Airbnb está entrando en el negocio de los hoteles. Bajo su marca «Natiivo», se ha asociado con promotores para abrir hoteles en Miami, Orlando, Nashville y Austin. Las unidades de los edificios son aproximadamente 2/3 de condominios y 1/3 de hotel, y todas las unidades pueden subalquilarse en Airbnb. El proyecto de Miami se describe a sí mismo como «una experiencia de propiedad única con los lujos, los servicios y las comodidades de un hotel, con la flexibilidad añadida de poder incluirse en cualquier plataforma de intercambio de viviendas que se desee».
Estas plataformas están redefiniendo los hoteles en un híbrido STR/LTR. El año pasado, escribí para Catalyst sobre cómo el mercado de las RTS está cambiando hacia aquellos que necesitan estancias más largas que las que ofrecen los hoteles, pero más cortas que la mayoría de los contratos de alquiler, es decir, trabajadores temporales, estudiantes universitarios, enfermeras itinerantes, etc. En Cleveland, la propiedad de Airriva está situada cerca de la Clínica Cleveland, por lo que es ideal para pacientes y personal médico temporal. Cuando Cleveland vio una afluencia de trabajadores médicos debido a COVID, Airriva estuvo allí para alojarlos.
Los hoteles Airbnb están, pues, perturbando a los hoteles tradicionales. Una investigación de la Universidad de Boston revela que tanto los hoteles económicos como los de alta gama han perdido ingresos por habitación disponible, mientras que Airbnb ha ganado en esa métrica.
«Solo en 2016, este descenso del 2,5% en el RevPAR supuso 5,8 millones de dólares en ingresos perdidos por los hoteles en favor de Airbnb… En conjunto, la demanda alojada de Airbnb supuso casi el 3% de toda la demanda hotelera tradicional en el T12016».
La industria hotelera ha apoyado el endurecimiento de la normativa sobre los RTS. La American Hotel & Lodging Association, por ejemplo, ha trabajado para presionar a las ciudades para que aprueben reglas estrictas que efectivamente prohíban el servicio. En 2020, el sector apoyó la legislación federal que habría hecho responsable al proveedor de las violaciones de las leyes locales por parte de los anfitriones.
Ahora, sin embargo, un número creciente de hoteles convencionales utilizan la plataforma de Airbnb para facilitar las reservas. Muchos de ellos son hoteles independientes, de tipo bed and breakfast, que carecen de los grandes sistemas internos de reservas que utilizan las cadenas hoteleras.
Una solución que tienen los hoteles de Airbnb es que, al adquirir licencias hoteleras, pueden reducir la ambigüedad legal de sus propiedades. Las ciudades pueden ser más permisivas flexibilizando este proceso de obtención de licencias y acabando con las normas de zonificación que restringen dónde se pueden construir hoteles. Eso ayudaría a fomentar este nuevo e interesante género inmobiliario, que mezcla tantas necesidades de alojamiento diferentes.
Fuente: CATALYST INDEPENDENT
