Me encanta la arquitectura, y por lo tanto la preservación histórica. Los diseños que abarcan diferentes épocas en la historia de los EE.UU. son una de las principales cualidades que diferencian a nuestras ciudades.
Así que entiendo por qué las ciudades querrían mantener sus caracteres arquitectónicos distintivos. Hacerlo mejora la identidad de una ciudad -piense en las casas de piedra rojiza de Brooklyn o en los tres pisos de Boston- y en los pueblos y ciudades más pequeños puede ser el principal motor económico. Si Savannah, Georgia, no hubiera conservado su núcleo histórico, por ejemplo, probablemente sería sólo otra ciudad sureña estancada. A través de la América rural, los pueblos a menudo triunfan o fracasan según su capacidad de readaptar sus viejos edificios de la calle principal.
Pero la preservación histórica, si se exige en exceso, puede obstaculizar el buen urbanismo. Explicaré algunos de los impactos negativos de la preservación y cómo pueden ser reducidos a través de reformas sensatas.
Uno de los problemas de la preservación histórica proviene, irónicamente, de uno de sus beneficios: Mejora la calidad de un vecindario aumentando el valor de sus viviendas. Un estudio de Realtor.com de 2.885 casas históricas encontró que eran 5,6 por ciento más caras que casas de tamaño similar en el mismo código postal. Y aunque las casas no sean históricas, disfrutan de un aumento del valor de la propiedad un 1,4 por ciento más rápido sólo por estar dentro de un distrito histórico. Pero en la escalada de los precios de las casas, la preservación trabaja en contra del objetivo más importante de la asequibilidad de la vivienda. Puede que esto no sea un gran problema en ciudades más pequeñas como Savannah, pero sí lo es en ciudades más grandes que tienen diversas funciones económicas.
Tomemos Manhattan, por ejemplo. Según los datos de 2014 del Centro Furman de la Universidad de Nueva York, ha colocado el 27 por ciento de sus parcelas dentro de los distritos históricos (en comparación con menos del 1 por ciento en el Bronx, Queens y Staten Island). Es más difícil hacer reparaciones a los edificios cuando están en estos distritos, mucho menos demolerlos para nuevas estructuras. Esto causó que estos distritos produjeran muchas menos viviendas durante los años 80s y 90s que las que no eran históricas, según un estudio de 2010 del economista Ed Glaeser. Y algunos distritos incluso perdieron viviendas en esas décadas debido a la consolidación de las unidades.
La preservación histórica también frena el desarrollo económico. Mientras que un vecindario bien conservado aumenta el valor de las viviendas de los propietarios individuales, puede suprimir el valor de la tierra limitando las parcelas de su uso óptimo. Eso reduce la base impositiva potencial de la ciudad y sofoca los nuevos proyectos creativos que podrían haber ido donde se encuentra un edificio obsoleto.
La hermosa Primera Iglesia de Cristo Científico de Manhattan, por ejemplo, ha estado vacía desde 2004 porque la Comisión de Preservación de Lugares Históricos no permitió su conversión. Esto obligó a la iglesia a vender el edificio, y el comprador presionó durante 16 años para convertirlo en un museo para niños. Aunque la LPC finalmente aprobó esos planes en junio, la prolongada falta de uso ha causado que la iglesia caiga en el deterioro. Si hubiera estado activa todo este tiempo para un uso comercial, residencial o cívico, casi seguro que habría estado mejor mantenida.
Pero quizás el principal argumento contra los distritos históricos es la estética. En lugar de dejar que los barrios desarrollen una buena mezcla de edificios viejos y nuevos, los mantiene atascados en el tiempo. Esto puede ser deseable para aquellos que ven las ciudades como museos, pero equivale a un poco de romanticismo para aquellos que piensan que las ciudades deben ser lugares dinámicos y en evolución.
«Como si no bastara con que los grandes distritos históricos se asocien con una reducción de la oferta de viviendas, precios más altos y residentes cada vez más elitistas», escribió Glaeser, «también hay una razón estética para ser escépticos con respecto a ellos: protegen una abundancia de edificios sin interés que son menos atractivos y excitantes que las nuevas estructuras que podrían reemplazarlos».
La cita de Glaeser habla de lo que debería ser una regla empírica para la política de preservación: Aplicarla a edificios específicos, no a distritos enteros. Hay políticas que permiten a las ciudades hacer esto de forma impulsada por el mercado, incentivando en lugar de obligar a los promotores a preservar los edificios.
Las ciudades, por ejemplo, pueden conceder una reducción del impuesto sobre la propiedad a los propietarios que restauren propiedades históricas, como hacen los municipios de California en virtud del Acta de Mill del estado. Las ciudades también pueden autorizar transferencias de derechos de desarrollo, como hace Seattle, permitiendo a los propietarios construir en otro lugar (o vender los derechos de construcción en otro lugar a los promotores) a cambio de mantener sus propiedades históricas. Y los programas de créditos fiscales históricos federales y estatales ayudan a los urbanizadores a financiar las reparaciones y las conversiones. Las ciudades deberían hacer un uso liberal de estas políticas, especialmente si tienen una historia arquitectónica interesante y muchos desarrolladores que se especializan en trabajos de preservación.
La otra cara de la moneda, sin embargo, es permitir que los edificios que rodean a estos históricos, y que no son distintivos, sean reurbanizados para usos modernos. Eso no sólo promueve los objetivos de asequibilidad de la vivienda, el desarrollo económico y la diversidad estética, sino que también ayuda a las propiedades históricas en sí mismas.
Atlanta es una ciudad que lo ha hecho bien: Utilizó el Krog Street Market y el Ponce City Market, dos viejos almacenes de ladrillo que fueron convertidos en centros comerciales de uso mixto, para anclar el nuevo desarrollo de la zona de medianías. Esto, junto con el popular ferrocarril BeltLine de 22 millas, ha ayudado a fomentar un área urbana contigua a lo largo del lado este de la ciudad.
Por el contrario, la idea de poner un estatus histórico alrededor de distritos enteros, sin importar los méritos de los edificios individuales, proviene directamente del libro de planificación de arriba hacia abajo. Conduce a barrios exclusivos, estáticos y ni siquiera tan interesantes.
Traducido por el Equipo de Somos Innovación
Fuente: The Market Urbanism Report
